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不動産仲介手数料の計算方法

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■ 宅地建物取引業者の報酬額

国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に以下のように取り決められております。
  • 200万円以下の場合 - 100分の5(5%) + 8%の消費税
  • 200万円以上 〜 400万円以下の場合 - 100分の4(4%) + 8%の消費税
  • 400万円以上の場合 - 100分の3(3%) + 8%の消費税
例えば、5,000万円の一戸建を購入した際の、仲介手数料は、
5,000万円 x 3.15/100 = という計算式になります。 でも、これってもの凄く面倒くさい計算となります。 この計算方法ですと、 あまり頭の良くない営業さんの多い不動産業界としては計算ミスも多発するので下記のような簡略式または速算法という式を用いております。

■ 速算法・簡略式により仲介手数料の計算

何通りかの速算法が有りますが、ここでは下記の方法で説明いたします。
5,000万円の一戸建を買ったと想定して仲介手数料を速算法/簡略式で算出いたします。
(5,000万円 x 3%) + 6万円 + 8%消費税 = 168万4,800円 となります。

上記の計算方法以外にも次のような8%の消費税を組み込んだ計算方法も有ります。
(5,000万円 x 3.24%) + 64,800円 = 168万4,800円

さてここで、上記の式に突然現れた『 6万円 』は何処から出現したのかを下記の例でご説明いたします。
  • 200万円以下の仲介手数料は、100分の5(5%) ですので、400万円以上の仲介手数料(3%との差額は金額に直すと4万円となります。)
  • 200万円を超え400万円以下の仲介手数料は、100分の4(4%)(3%との差額を金額に直すと2万円です。)
  • 400万円以上場合の仲介手数料は、100分の3(3%)(3%との差額を金額に直すと0円です。)

  • [ 1 ] + [ 2 ] + [ 3 ]の合計額 + 消費税額 = 仲介手数料の金額となります。
    速算法・簡略式で出てくる 3% + 6万円の 6万円は、差額の [ 1 ] と [ 2 ] と[ 3 ]を足した額です。  [1] = 4万円, [2] = 2万円. [3] = 0円です。

    したがいまして消費税が8%ですから、(【売買価格】x 3% + 6万円) x 1.08 = 【売買価格】x 3.24% + 6.48万円 という数式が成り立ちます。

■ 手付け解除時の仲介手数料

不動産宅地建物業者の媒介(仲介)報酬請求権は「契約時」に発生します。 売買の契約締結時に仲介手数料の全額の請求権が発生するのです。  ごくごく稀に契約後に解約というケースが有ります。

契約後に契約解除が考えられる場合とは、『 手付解除 』、『 ローン特約による解除 』 でしょう。
手け解除とは、別名「 わがまま解約 」とも言われており、契約したが後になってヤッパリ止めたくなったという、一方的な売主さんや 買主さんによる解除のことを指します。 我が儘で契約を止めるので、それ相応のペナルティが設けられております。 (手付放棄、手付倍返しによる解約となります。)

ここで気になるのが、買う側が、手付を放棄して売買契約を解除した場合、仲介業者に対して仲介手数料を支払ことになるのか、否かです。
この解約の場合には、「わがまま解約」と解釈されますので、仲介業者の媒介報酬の請求が認められています。 つまり、買う側は仲介手数料を支払わ なければなりません。

ローン特約による解除の場合、金融機関から借入をしようと予定している金銭が、万が一借入できなかった場合に、契約自体を白紙に戻すという特約 です。 通常、住宅ローンを利用する買主さんには必ず、この「ローン特約」をつけて契約します。
金融機関から否決されてしまった場合には、残代金の支払いが出来ません。 残代金の支払いが出来ない以上、やむを得ず契約自体を解除しなけ ればなりません。 このような場合は、支払った手付金はもちろん返還されます。 契約時に、不動産業者が受領していた仲介手数料(通常は半金)も 返還しなければなりません。 これは、前記の「手付解除」と違って、買主さんのやむを得ない事情です。 当然、仲介手数料は支払う必要はありません。
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